[2026 부동산 세제 대개편 분석] 정부, 집값 안정화 위해 양도세 중과 재개 및 세제 전면 손질

[2026 부동산 세제 대개편 분석] 정부, 집값 안정화 위해 양도세 중과 재개 및 세제 전면 손질

2026년 1월 말, 정부가 본격적으로 “투기 수요 억제”를 위한 부동산 세제 개편안을 발표하면서 시장이 다시 긴장하고 있다. 이번 개편의 핵심은 2022년 완화 이후 중단됐던 다주택자 양도소득세 중과제도의 재시행이다. 이와 함께 장기보유특별공제 축소, 1주택자 면세 범위 조정, 종부세 강화 등 세제 전 분야에 걸쳐 손질이 예고되어 있다. 정부는 “집값 안정을 반드시 달성하겠다”는 강경한 입장을 보이지만, 시장은 ‘세금 폭탄’ 논란과 함께 긴장감을 키우고 있다.

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1. 다주택자 양도세 중과, 다시 살아나다

2026년 5월 9일부터 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 매도할 경우, 그간 유예되었던 양도소득세 중과가 다시 부활하게 된다. 정부는 과열된 일부 지역(서울 강남, 마용성권, 경기 과천·분당 등)에서 투자성 매매가 여전히 지속되고 있다고 진단했다. 이에, 투기적 수요를 차단하고 실수요 중심으로 시장 구조를 되돌리겠다는 것이 이번 조치의 배경이다.

다주택자가 부담하는 세율은 기존의 기본세율(최고 45%)에 추가 중과세율 20~30%p가 붙는다. 여기에 지방소득세(10%)까지 고려하면 최고 실효세율이 무려 82.5%에 달할 수 있다. 즉, 5억 원의 양도차익이 발생할 경우 4억 원 이상을 세금으로 내야 할 수도 있는 셈이다.

주택수	중과세율	최고 실효세율	5억 양도차익 세부담
2주택	+20%p	약 62.5%	약 3.1억 원
3주택 이상	+30%p	약 82.5%	약 4.1억 원

이렇게 중과세율이 부활함에 따라, 지난 2년간 ‘절세 매도’를 노리던 다주택자들이 5월 이전에 매도 물량을 쏟아낼 가능성이 크다. 정부는 이러한 단기 출회 물량이 시장의 ‘거품 해소’와 거래 정상화로 이어질 것으로 기대하고 있다.

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2. 장기보유특별공제(장특공) 축소 논의 — “투기장기 보유는 혜택 없다”

정부는 1주택자의 세 부담 완화는 유지하되, 다주택자 또는 투자성 장기보유자의 ‘세금 절감 루트’를 막기 위해 장기보유특별공제(장특공)의 구조를 전면 개편할 계획이다. 현재는 1주택자가 10년 이상 보유할 경우 최대 80%를 공제받지만, 다주택자에게는 전면 배제된다.

또 일부 전문가들은 “보유기간이 길다고 모두 공제해주는 방식은 투기보유를 조장한다”고 지적하며, 정액 공제 전환 모델—예를 들어 보유연수와 상관없이 최대 1억 원까지만 공제—로 바꾸자는 논의도 제기되고 있다. 이 경우 장기보유에 따른 세금 감면 효과는 현행 대비 60~70% 축소될 전망이다.

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3. 보유세 강화 및 공시지가 현실화 — “보유세, 버티기 어려운 수준”

2026년 세법 개편의 두 번째 축은 보유세 강화다. 정부는 2024년 이후 낮아졌던 부동산세 부담을 다시 반등시켜, ‘보유 부담을 높여 거래를 유도한다’는 기조를 복원할 방침이다.

• 공시지가 현실화율을 평균 95%까지 상향(현재 75~80%)
• 공정가액비율(과세표준 산정 기준)도 60% → 70% 상향 추진
• 고가 1주택자(공시가 12억 이상)의 종합부동산세율 0.6~5%로 인상 예정

즉, 강남 40억 원 아파트를 보유한 경우 공시가격이 현행보다 약 6억 이상 올라가며, 그 결과 연간 종부세가 약 1,900만 원에서 3,500만 원 이상으로 증가할 것이라는 계산도 나온다.

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4. 정책의 목적은 ‘집값 안정 + 유동성 흡수’

이재명 정부가 이번에 세제를 다시 강화하는 이유는 단순히 세수(稅收) 확대 목적이 아니다. 2024년~2025년의 금리 인하 기대감 속에서 서울 및 수도권 아파트 가격이 다시 상승세로 돌아섰고, 특히 ‘영끌 재진입’ 현상이 나타나면서 투기 수요의 재점화 조짐이 포착됐기 때문이다. [web:1][web:5]

정부 관계자는 "부동산을 통한 자산 불평등이 더 이상 확대돼선 안 된다"며 “다주택 보유의 기회비용을 극단적으로 높여 실수요자 중심의 거래 환경을 만들겠다”고 밝혔다.

👁‍🗨 정책 목표 요약

• ① 투기 목적 주택 보유 억제
• ② 단기 자금 회수 통한 시장 유동성 흡수
• ③ 실수요 중심 거래환경 조성
• ④ 공정과세 기반의 부동산 세제 정상화

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5. 다주택자 및 투자자 대응 전략 5단계 가이드

① 잔금 기준일 관리 — 5월 9일 이전 매도 필수

양도세 중과는 “계약 체결일”이 아닌 “잔금 지급일 기준”으로 산정된다. 따라서 2026년 5월 8일까지 잔금이 송금되어야 중과를 피할 수 있다. 단순 계약만으론 인정되지 않는다.

② 세무 전략 수립 — 증여 vs 매도

고령자이거나 다주택자를 위한 절세 전략은 ‘부분증여’가 주류다. 하지만 증여세율도 자동 연동되므로, 기존 공시가격 인상분을 고려해 계산해야 한다. 특히 양도세 중과 적용 이후에는 증여 분할 전략이 유리하다.

③ 예외 지역 및 면제 조건 확인

조정대상지역 외 비조정지역, 인구감소지역, 지방 중소도시의 소형주택(85㎡ 이하, 6억 이하)은 중과 대상에서 제외된다. 또한 분양권·입주권의 실거주 등록 시 예외가 적용된다.

④ 실수요자 중심의 대출 운용

투자성 대출 규제가 강화되기 때문에, 불필요한 신용 대출 또는 갭 투자용 대출은 리스크가 커진다. 이에 따라 기업 명의 부동산 취득도 연쇄 규제 대상에 포함될 가능성이 있다.

⑤ 1주택자 혜택은 유지

실수요 보호 차원에서 1주택자에 대한 세금 감면 혜택은 유지된다. 9억 이하 1주택 비과세 기준도 유지될 전망이지만, 거주기간 요건이 강화될 가능성이 있다. (예: 2년 → 3년 실거주 요건 확대 검토)

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마무리: “투기 억제냐, 세금 폭탄이냐” — 시장의 기로에 선 세제개편

2026년 정부의 양도세 중과 재개는 단순한 세율 조정이 아니라, ‘정책 방향의 전환점’으로 평가받고 있다. 윤석열 정부 시절 완화 방향에서 벗어나, 다시 참여정부·문재인 정부 시절의 규제 색깔로 돌아가는 셈이다.

시장 반응은 엇갈린다. 일부 전문가들은 “실수요자 중심의 건전한 거래를 유도할 긍정적 정책”이라 평가하는 반면, 다주택자와 임대사업자 집단은 “정부가 시장의 숨통을 조인다”며 강하게 반발하고 있다.

부동산 시장은 현재 금리 인하, 경기 둔화, 세제 강화라는 세 가지 변수에 직면해 있다. 이번 정부의 세제 개편이 ‘집값 안정’이라는 목표를 달성할지, 아니면 거래절벽과 양극화를 부추길지는 2026년 여름 이후 실제 거래량과 가격 흐름이 가늠하게 될 것이다.

📊 이번 세제 개편은 단순한 세금 이슈가 아닌 ‘부동산 시장 구조조정’의 신호탄입니다.
추가 해설 및 계산 예시는 준비 중이며, 댓글 문의 환영합니다!