전세 연장 임대차 3법 총정리

아래 내용은 전세 계약을 연장할 때, 임대차 3법(「주택임대차보호법」 개정사항)을 중심으로 전세 연장 절차, 유의사항, 구비 서류, 협상 전략 등을 세세히 정리한 것입니다. 이 안내를 통해 임차인(세입자)으로서 계약갱신요구권 행사, 전월세상한제(전세가 인상률 제한), 확정일자 및 전입신고, 계약서 재작성 시 주의점을 파악하여 실제 계약 연장에 도움이 되도록 하였습니다.

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1. 임대차 3법 개요

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임대차 3법은 임차인의 주거 안정성을 높이기 위해 2020년 개정된 법령으로, 다음과 같은 핵심 내용을 담고 있습니다.

1. 계약갱신청구권제: 세입자가 기존 전세계약(또는 월세계약)의 만료 전 일정 기간 내에 계약 연장을 요구할 수 있고, 특별한 사유 없이 임대인이 이를 거부할 수 없음. 한 번 행사하면 최대 2년 추가 거주 가능.
2. 전월세상한제: 갱신 시 임대료(전세보증금) 인상폭을 직전 계약 대비 5% 이내로 제한(지자체 조례에 따라 인하 가능).
3. 정보공개 강화: 전월세 신고제(특정 지역에 시행) 등을 통해 전·월세 실거래가 정보 공개 확대.

즉, 임차인은 1회에 한해 2년 더 거주를 보장받을 수 있고, 임대료 상승폭은 제한되며, 계약조건을 변경할 경우 투명하게 계약을 진행하게 됩니다.

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2. 전세 연장 시점과 절차

1. 연장 의사 통보 시기: 기존 임대차계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지(2020년 6월 이전에는 1개월 전까지였으나 법 개정으로 2개월 전) 임차인은 임대인에게 갱신 의사를 전달해야 합니다.
   • 예시: 전세계약 만료일이 10월 31일이라면, 최소 2개월 전인 8월 31일까지는 임대인에게 연장 의사를 통보해야 합니다.
2. 계약갱신청구권 행사 방식: 임차인이 전화나 문자, 내용증명 우편, 이메일 등으로 갱신 요청의사를 전달할 수 있으나, 분쟁 예방을 위해 내용증명이나 문자+전화 녹음 등 증거 확보가 가능한 방법을 권장합니다.
   • 갱신청구를 할 때는 “주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신요구권)”에 따른 권리 행사임을 명시하는 것도 좋습니다.
3. 임대인의 회신: 임대인은 특별한 거부사유가 없으면 갱신을 거절할 수 없습니다. 다만 다음과 같은 경우 거절 가능:
   • 임대인 또는 직계존비속이 실제 거주하는 경우(입증 필요)
   • 임차인이 임대차 계약상 의무(임차료 연체 등)를 중대하게 위반한 경우
   • 기타 법령에 정한 부득이한 사유 존재 시
4. 묵시적 갱신: 임차인이 2개월 전까지 별도의 의사표시를 하지 않고 계속 점유하고, 임대인도 별도 요구 없이 넘어가면 종전 계약과 동일한 조건으로 자동 연장(묵시적 갱신)됩니다. 이 경우에도 전월세상한제 적용을 받습니다. 다만 묵시적 갱신 후 임차인은 언제든 3개월 전에 통보하고 계약 종료 가능(임대인은 임차인의 의사 없이 해지 불가).

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3. 전월세상한제에 따른 전세보증금 협상

1. 인상률 제한: 갱신요구권을 행사해 계약을 연장할 때, 전세보증금 인상률은 직전 계약 대비 5% 이내로 제한됩니다(일부 지자체는 인상률 5%보다 낮게 책정할 수 있음).
   • 예시: 기존 전세보증금이 2억 원이라면 갱신 시 최대 2억 1천만 원(5% 인상)까지 요구 가능. 2억 2천만 원은 불법적 요구.
2. 협상 방법:
   • 임차인은 계약갱신청구권을 행사하겠다는 명확한 의사를 임대인에게 전달한 뒤, 5% 이하의 합리적 범위 내에서 인상 협상을 할 수 있습니다.
   • 임대인이 불합리한 인상을 요구한다면, “주택임대차분쟁조정위원회” 등을 통해 분쟁 조정 가능.

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4. 계약서 재작성 및 확인사항

갱신 시 전세 계약서를 새로 작성하거나, 별도 합의서(부속합의서)를 통해 인상된 전세보증금 및 계약기간 등 변경사항을 명시하는 것이 좋습니다.

1. 기본 항목 점검:
   • 임차인, 임대인 인적사항(성명, 주소, 연락처)
   • 계약기간: 갱신 후 2년 (예: 2023.11.1.~2025.10.31.)
   • 전세보증금(증액 시 증액분 명시) 및 지급일정
   • 관리비, 수선비 부담 주체 명확히
   • 중개사 이용 시 중개수수료, 중개사 정보 기재
2. 계약서상 특약 검토:
   • 불리한 특약(예: 중도 퇴거 시 전세금 반환 지연, 수선 의무 전가 등)이 있는지 재확인
   • 잔금일자, 확정일자 부여일, 전입신고 시점 명확히 합의
   • 향후 임대인 실거주 주장 시 대비 내용(증빙 요청) 기재 가능
3. 확정일자 & 전입신고:
   • 기존에 확정일자와 전입신고를 마친 상태라면 권리관계 상 유리하지만, 갱신 계약 후에도 필요하다면 신규 계약서에 대해 확정일자를 다시 받거나 (동일 주민센터, 법원 등에서 가능) 변동 사항을 반영한 전입신고를 통해 임차권을 강화할 수 있습니다.
   • 갱신계약 시에도 확정일자 갱신을 추천 (주민센터 방문, 인터넷 등기소 이용)

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5. 실제 진행 시 준비 서류

1. 임차인(세입자):
   • 신분증
   • 기존 전세계약서 사본
   • 확정일자 받은 계약서 (기존에 확정일자 있었을 경우)
   • 갱신계약서 작성 시 도장(또는 서명)
   • 계약금(인상분) 지급 영수증 혹은 이체내역 확인 가능하게 준비
2. 임대인(집주인):
   • 신분증
   • 부동산 등기부등본 (임대인 명의확인, 권리변동 여부 확인)
   • 기존 전세계약서 원본 또는 사본(참고용)
   • 임대사업자일 경우 사업자등록 관련 서류

Tip: 중개사를 통한 갱신 시 중개사에게 등기부등본 대조, 법적 변경사항 검토, 각종 문서 준비를 요청할 수 있습니다.

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6. 분쟁 발생 시 대처방안

1. 주택임대차분쟁조정위원회: 전세금 인상분, 갱신여부, 계약 내용 등에 대해 분쟁이 생기면 조정위원회를 활용할 수 있습니다.
2. 법적 대응: 임대인이 부당하게 갱신 거부하거나, 과도한 인상 요구를 할 경우 주택임대차보호법을 근거로 법적 절차 진행 가능.

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7. 요약 정리

• 계약만료 최소 2개월 전 임대인에게 연장 의사 표시 (계약갱신청구권 행사).
• 임대인은 특별한 사유 없이는 거절 불가, 추가 2년 거주 가능.
• 전세보증금 인상률은 최대 5% 이내.
• 계약갱신 시 새로운 계약서 또는 부속합의서 작성, 확정일자·전입신고 재확인.
• 분쟁 발생 시 분쟁조정위나 법적 절차 활용.

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이와 같이 단계별로 준비하고 진행하면, 임차인은 임대차3법의 보호 아래 안정적으로 전세 연장을 할 수 있으며, 임대인과 원만한 협상을 통해 공정한 계약조건을 확보할 수 있습니다.